Requisitos de una escritura
Para gestionar incluso las transacciones inmobiliarias más sencillas, los abogados deben tener un conocimiento básico de la ley de escrituras. Dos de los tipos más comunes de escrituras son la escritura de garantía y la escritura de renuncia. Este artículo analizará las diferencias entre las escrituras de garantía y las escrituras de renuncia, los elementos de las escrituras en general, la necesidad de escriturar y registrar las escrituras, y los elementos de registro.
Hay dos tipos de escrituras de garantía: generales y especiales. La ley de Illinois 765 ILCS 5/9 establece un formulario para la escritura de garantía general. Las escrituras de traspaso hechas en la misma forma estatutaria son consideradas como un traspaso a título oneroso a favor del concesionario, sus herederos y cesionarios, con pactos por parte del concesionario, a menos que la escritura contenga palabras de limitación.
Si se pretende que una escritura sea una escritura de garantía general, debe contener la frase “transmite y garantiza” tal y como se establece en el formulario legal. El uso de este formulario legal vincula al otorgante a varios pactos que no es necesario especificar en la escritura. En primer lugar, el otorgante garantiza que es el legítimo propietario de un derecho imprescriptible sobre la finca en el momento en que se realiza y entrega la escritura y que tiene derecho a transmitir la propiedad. En segundo lugar, el otorgante garantiza que la propiedad está libre de todo gravamen. En tercer lugar, el otorgante garantiza que defenderá la titularidad de la finca para que el cesionario y sus herederos y cesionarios puedan disfrutar de una posesión tranquila y pacífica de los locales con la facultad de transmitir la propiedad.
Tipos de escrituras
Aunque cualquier acuerdo puede hacerse mediante una escritura, hay relativamente pocos acuerdos que deban hacerse realmente mediante una escritura. Probablemente los más comunes en la práctica son las hipotecas o las cargas sobre terrenos, las transferencias de terrenos, los arrendamientos, los nombramientos de fideicomisarios y los poderes.
Las escrituras también pueden utilizarse en transacciones en las que una de las partes no ofrece ninguna contraprestación, como en el caso de las garantías, en las que generalmente no se ofrece ninguna contraprestación al garante a cambio de que garantice las obligaciones de un tercero. La utilización de una escritura puede “subsanar” esa falta de contraprestación que, de otro modo, podría hacer que la transacción (la garantía) fuera inaplicable.
El caso se refería a la venta de una empresa por parte de tres accionistas. Dos de ellos no pudieron asistir a la reunión de finalización, por lo que su abogado estadounidense se encargó de que firmaran poderes a favor del tercer accionista. Los documentos se describían como poderes y las firmas de los accionistas en ellos estaban debidamente atestiguadas. Pero, sobre todo, la palabra “escritura” no se utilizaba en ninguna parte de los documentos.
Escritura de garantía
Una escritura de propiedad inmobiliaria se convierte en un documento público cuando se registra en el Registro de Escrituras tras su entrega y aceptación. El paso inicial en el proceso de registro es la presentación de la escritura junto con las copias a la oficina del registrador en el condado donde se encuentra la propiedad. La copia de la escritura se inserta en el libro actual de registros oficiales por orden numérico. También se incluye un mapa de la propiedad como parte del documento para su identificación. La oficina del registrador devuelve el original de la escritura al propietario de la vivienda una vez inscrita correctamente.
La oficina del Registrador de Escrituras mantiene un conjunto de índices sobre cada escritura registrada, para facilitar la búsqueda. Casi todos los estados tienen un índice de otorgantes y beneficiarios que incluye una referencia a todos los documentos registrados. Estos índices se clasifican por períodos de tiempo.
Los títulos de propiedad no tienen que ser registrados. El registro consiste en presentarlos en la oficina del registrador del condado y, si se registra, el título de propiedad actúa como notificación de facto a todas las terceras partes en cuanto a la titularidad de la propiedad. Tenga en cuenta que un comprador de buena fe es aquel que tiene motivos razonables para creer que el título de propiedad le corresponde, por ejemplo, por error o fraude, una persona otorgó una escritura falsa al comprador de buena fe. En determinadas circunstancias, un comprador de buena fe puede incluso tener derechos superiores sobre la propiedad que el titular real. Si se registra la escritura, no puede haber compradores de buena fe (a menos que uno mismo actúe para anular su escritura), ya que se notifica al mundo la verdadera propiedad. Por lo tanto, el registro aumenta la protección de la escritura.
Escritura en alemán
Es difícil imaginar un documento más importante para el inversor inmobiliario y, sin embargo, su preparación se deja a menudo en manos de un abogado de la compañía de títulos que no representa ni al comprador ni al vendedor y que, por lo tanto, no tiene ningún incentivo para producir nada más que un formulario barato y repetitivo que puede omitir cláusulas aconsejables o útiles (dependiendo de su perspectiva como otorgante o cesionario). El artículo 5.022(b) del Código de la Propiedad establece expresamente que “las partes de una transmisión pueden insertar cualquier cláusula… que no contravenga la ley”. En consecuencia, una escritura redactada a medida puede y debe recitar ciertos puntos críticos de la transacción específica, un ejemplo obvio de lo cual sería una cláusula “tal cual” si usted es el vendedor. Además, si la escritura es ejecutada por ambas partes (no sólo por el otorgante), el documento se convierte en un contrato además de en una transmisión. Esto puede tener un valor significativo si la transacción incluye disposiciones especiales en las que las partes confían.
Una escritura debe distinguirse de un pagaré (o de un pagaré de derecho de retención de bienes inmuebles), que es una promesa de pago de una suma de dinero, y de una escritura de fideicomiso, que proporciona al prestamista recursos (incluida la ejecución hipotecaria) si el prestatario incumple el pagaré. La escritura de garantía, el pagaré y la escritura de fideicomiso son los tres documentos principales en la mayoría de las transacciones inmobiliarias residenciales de Texas.
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