Ley de prescripción adquisitiva
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Regulada por la Ley de prescripción 18 de 1943 y la Ley de prescripción 68 de 1969, la prescripción adquisitiva es una forma original de adquisición por la que se adquiere un derecho de propiedad sobre un bien mueble o inmueble mediante la posesión abierta e inalterada del mismo durante un periodo ininterrumpido de 30 años. En consecuencia, si se han cumplido todos los requisitos para la prescripción adquisitiva, tras la expiración del período de 30 años, el poseedor se convierte en propietario del bien (mueble/inmueble) en cuestión. En la práctica, en el caso de los bienes inmuebles, la propiedad se transmite, por lo tanto, sin necesidad de registrarlos y el nuevo propietario puede entonces, en virtud del artículo 33 de la Ley 47 de 1937 sobre los registros de títulos, solicitar que se registre la propiedad a su nombre.
El concepto de prescripción adquisitiva se interpreta a menudo erróneamente como expropiación y, además, como algo que contraviene el artículo 25 de la Constitución de Sudáfrica de 1996 (en adelante, “la Constitución”).
La expropiación, regida por la legislación de habilitación y la Ley de Expropiación 63 de 1975, difiere de la prescripción adquisitiva. La expropiación se produce concretamente cuando el Estado despoja a un propietario de la totalidad o parte de su propiedad (por lo general, terrenos), a cambio de una indemnización. En el caso Harvey v Umhlatuze Municipality and Others 2011 (en adelante el “caso Harvey”), el Tribunal sostuvo que “el Estado no tiene un poder general de derecho común para expropiar. La facultad de expropiar se deriva de varios estatutos que tratan de la expropiación de bienes por parte de las instituciones gubernamentales para fines específicos. El derecho a expropiar, concedido por ley, por ejemplo la Ley de Expropiación 63 de 1975, faculta al expropiador a expropiar la propiedad para un fin público contra el pago de una indemnización”.
Ejemplo de prescripción adquisitiva
En general, “los bienes, corporales o incorporales, se dividen en inmuebles y muebles” (C.c.Q., art. 899). Un principio esencial que se deriva del derecho de la propiedad es la prescripción de los bienes inmuebles y muebles. Este concepto se divide en dos subcategorías: prescripción adquisitiva y prescripción extintiva.
En cuanto a la prescripción adquisitiva, se refiere a ”un medio de adquirir un derecho de propiedad, o uno de sus desmembramientos (usufructo, uso, servidumbre y enfiteusis), por efecto de la posesión” (C.c.Q., art. 2910). Para reclamar la posesión y producir efectos en derecho, la naturaleza de la propiedad debe ser pacífica (violencia infundada), continua (sin interrupción), pública (reconocida) e inequívoca (ausencia de ambigüedad) (C.c.Q., art. 922).
Comúnmente, cuando un individuo afirma la posesión material, se presume su intención de convertirse en propietario. Por lo tanto, quien impugne dicha posesión tendrá la carga de la prueba y deberá establecer la ausencia o la insuficiencia de las dos condiciones.
Ejemplo de prescripción adquisitiva en Sudáfrica
En el caso Ostiguy contra Allie, 2017 SCC 22, el Tribunal Supremo de Canadá (SCC) consideró que no se puede confiar totalmente en las inscripciones en el registro de la propiedad de Quebec y que éstas no prevalecen sobre los derechos adquiridos por prescripción. El Tribunal Supremo también se pronunció sobre el efecto de la sentencia relativa a la prescripción adquisitiva en relación con los bienes inmuebles, calificando su alcance de declarativo, destinado a reconocer derechos preexistentes, y no de constitutivo de derechos.
Por un lado, el TDC señaló que la prescripción adquisitiva es un medio de adquirir un derecho de propiedad por efecto de la posesión. La posesión se produce mediante el ejercicio del derecho reclamado y la intención de ejercerlo como titular del mismo. La posesión debe ser pacífica, continua, pública e inequívoca durante el periodo de prescripción, es decir, 10 años para los inmuebles. El poseedor de un inmueble también debe obtener una sentencia que confirme el derecho así adquirido.
Por otra parte, el TDC señaló que la publicación se limita a permitir la constitución de derechos frente a terceros, estableciendo su rango y dándoles efecto cuando la ley así lo disponga. El Tribunal concluyó que este ámbito de aplicación no puede ampliarse, especialmente a la luz de la frustrada reforma del sistema de publicación de derechos en el Código Civil de Quebec. En efecto, en el año 2000, el legislador abandonó su ambiciosa reforma destinada a atribuir un valor probatorio absoluto al registro de la propiedad y a extinguir los derechos no catalogados.
Prescripción adquisitiva en Sudáfrica
La Ley de Prescripción 68 de 1969 establece que la reclamación de una deuda debe finalizar en un plazo determinado. El derecho de alquiler, por ejemplo, se extingue o queda sin efecto después de tres años.
El artículo 6 de la Ley de Prescripción 68 de 1969 (la “Ley”) establece que “… una persona adquirirá una servidumbre por prescripción si ha ejercido abiertamente y como si tuviera derecho a hacerlo, los derechos y facultades que una persona que tiene derecho a dicha servidumbre tiene derecho a ejercer, durante un período ininterrumpido de 30 años o, en el caso de una servidumbre predial, durante un período que, junto con los períodos durante los cuales dichos derechos y facultades fueron ejercidos por sus predecesores en el título, constituye un período ininterrumpido de 30 años”.
Para satisfacer una demanda de “prescripción adquisitiva”, la persona debe poseer o tener el uso sobre la servidumbre durante un período ininterrumpido de 30 años, sin un consentimiento expreso o tácito ni una obligación contractual.
En el caso Pezula Private Estate (Pty) Ltd contra Metelerkamp (149/2013) (2013) Zasca 188 (29 de noviembre de 2013), el Tribunal Supremo de Apelación anuló la sentencia del Tribunal Superior del Cabo Occidental que concedía a Neil Metelerkamp el derecho de haber adquirido una servidumbre de acceso peatonal sin obstáculos a lo largo de una ruta definida sobre la propiedad de Pezula Private Estate (Pty) Ltd (Pezula).
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